葡萄牙買樓申請黃金簽證自助DIY需知，避免墜入陷阱!

Ikea 之所以成為全球最大的傢俱生產商, 除了因為夠平, 更重要的是它能讓顧客DIY親自裝嵌, 那份一手一腳建立自己家園的滿足感, 非筆墨所能形容。

同樣, 好多葡萄牙移民客皆問筆者, 買現樓或翻新樓可以自助嗎? 原則上是可以的, 但你要有足夠時間及耐性, 否則可能得不償失, 氣結收場。

葡萄牙買現樓程序簡單較易自助

從純交易角度論, 因現樓不含翻新要求, 基本上找個本土地產代理睇樓然後交易便可, 代理通常有相熟律師介紹, 可替買家進行交易及申請簽證, 只要你信任 Google translate 將葡文翻譯成英文以核對所有文件, 而又不介意隨時跟律師聯絡便可。

但投資者要注意, 若不是立即起行, 你便要先把物業出租, 而收樓後很多時都需要簡單執漏及稍為添置傢俱方可放租, 情況跟香港買樓放租一樣。亦即是說, 你要找個信得過的裝修師傅。部份代理可介紹, 但絕不會保證質素及監督進度。

另外, 葡萄牙法例傾向保護租客, “合法租霸”彼彼皆是。要找個有良心而可傾談的租客談何容易。這亦解釋為何很多業主傾向找租務平台提供包租, 方便但費用不輕。

更要留意, 因疫情關係葡國國會剛於四月初立例容許失業租客暫停交租, 一切回復正常方分段補回租金差價。當租客知道業主是外國投資者, 想收回租金的難度可想而知。

翻新樓中伏位甚多, 未了解前切忌心急自助墜陷阱

在開始時黃金簽證只容許購買50萬歐元以上物業, 到2015年7月當局才放寬條例, 以優惠價35萬歐元, 讓投資者以翻新30年樓齡以上舊樓申請移民, 其目的是希望外資能幫手重建舊區。這計劃很成功, 以里斯本的 Alfama區為例, 十多年前仍為貧民區, 現已翻新成全市最火紅的旅遊區之一, 民宿多如恆河沙數, 全區租金樓價皆升, 各人皆大歡喜。

問題是, 翻新的定義是什麼? 其實移民局並沒有指定物業要大執或小執。政府當然極度歡迎發展商能牽頭把整棟物業大翻新以美化社區, 而個人投資者只集中裝修自己單位也可以。當然, 政府對後者有一定要求, 以免投資者利用這翻新漏洞取巧走數。

首先, 條例定明所購買的必須為首次翻新物業, 若單位之前已透過翻新途徑在移民局內登記過便已不符合資格。其次, 計劃有不成文條件, 兩萬歐元起錶的裝修費方乎合”翻新”定義及資格, 低過這數目便有風險。而投資者也”必需”找當地註冊承辦商代勞工程, 並要簽立合同以證明真實性。另外, 該工程需在簽證申請獲得 first approval 時完成或已全數繳付費用, 否則申請會受影響。

問題來了, 葡萄牙裝修師父出名”慢工出細貨”, 太多例子顯示在沒監工的情況下裝修工程隨時會延期數個月, 因而影響申請。如在未完工時已全數付出裝修費但又未能親身監工, 就算不影響申請, 手尾也會很長, 亦會拖延出租令收益受損。至於收樓後放租時, 投資者也會面對在上文中提及的風險。

其實, 若投資者不想麻煩, 可考慮購買發展商提供的翻新盤, 價格當然會比自助的稍高, 但考慮到該等樓盤的地段, 及翻新後整棟物業的觀感及價值皆會提升, 從投資及實行角度也有其可取之處。而就放租方面, 有個別發展商會提供約每年淨4%回報的包租協議, 可免除租霸風險及省卻不少功夫。

任何事皆有正反雙面, 沒有絕對的好與壞, 最緊要是投資者能根據自己的能力及意願, 充分了解所可能承擔的風險及所付出的性價比, 從而揀選最合自己意的項目, 安心實行自己的移民計劃。而無論自助或假手於人, 在”七丘之城”內的古街窄巷中遊走睇樓, 倦了便停下來品嘗略帶甜味的葡萄牙紅酒, 會是個難忘的經驗。