避亂世買海外樓 按揭6大注意事項 外地銀行申請按揭免壓測! 【星之谷專欄－經濟一週】

香港政治局勢不明朗，買海外樓頓成最新潮流，但很多買家疑惑敘造按揭時，是否一定要到當地銀行？其實香港銀行亦有海外分行，尤其英國和澳洲等熱門移民地區，今期將會分享環球按揭攻略。

海外物業按揭

如果經本地銀行申請海外物業按揭，主要有兩種形式：一是直接從本地銀行批出貸款；另一種是經香港銀行遞交申請表，再轉介到海外分行進行批核。

現時主要有五大國家最受歡迎，英國及澳洲無疑是香港人最嚮往國家之一，按揭成數上限最多70%，還款期30年，物業按揭利率約3厘。

而每月供款與入息比率(DSR)上限分別為60%至70%，即假設每月收入10,000元，供款不得多於6,000至7,000元。

按揭利率逾3厘

美國及加拿大上世紀較多華人聚居，前者物業按揭成數上限較高，達80%，而且還款期長達30年。

不過美國按揭利率稍貴，高達3.5厘，而且每月DSR上限嚴謹，僅35%。

加拿大按揭成數最高則為65%，還款期最長25年，利率約3厘，而每月DSR上限分別為35% 至40%，條款可謂較辣，按揭申請人宜準備較多預算。

另外，自馬來西亞第二家園(MM2H)計劃推出後，當地物業炙手可熱，按揭成數最高為50%至80%，還款期長達30至35年，不過利率達4至4.5厘。

馬來西亞每月DSR上限分別為35%至40%。 雖然按揭條款不是特別寬鬆，但勝在銀碼細，容易「上車」。

海外銀行申請毋須壓測

除上述按揭基本條款外，要留意六大事項:

1. 每月DSR上限包括其他債務，例如私人貸款、車貸等；按揭實際利率因應市況每天浮動，銀行會因應申請人入息和信貸質素調整；
2. 本地銀行批核的海外樓按揭，須通過壓力測試及核查環聯信貸資料庫(TU)，成功提取貸款後亦會註入相關紀錄；如果是轉介到外地銀行申請按揭，一般母須壓力測試，亦不牽涉環聯；
3. 外國樓按揭批核時間通常為一個月；另外，申請者就算持有香港物業或有其他按揭在身，部分本地銀行可豁免減按揭成數一成；個別銀行可以對外國樓進行轉按套現，惟年期最長僅15年，轉按成數為估價40%至50%；
4. 很多外國物業未必能獲銀行估足價，實際批出貸款額或會較預期低，因此簽臨約前應先到銀行估價；
5. 在香港銀行申請外國物業按揭，有些可選擇以外幣供樓；有部分銀行亦可選擇借港元還港元，匯率在按揭的一刻鎖定，還款時就只需根據提取貸款時港元結欠供樓，不用擔心匯率變化影響每月供款；
6. 有些銀行會收取各式各樣的手續費，如估價報告、行政費等，申請前應了解清楚。

子非魚

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