英大型基建隱現「西鐵效應」 「英國矽谷」之稱的雷丁 樓市醞釀爆升【星之谷專欄 – 香港01】

英政府明年起開通持BNO港人移民通道,當地住宅遭到瘋狂搶購,除了垂涎優質教育外,大型基建「橫貫鐵路」落成亦令沿線城市「變天」,猶如當年香港西鐵線打通整個新界西交通脈絡,當中有一處集合兩大優勢,成為英國樓市潛力最強城市。

過往港人投資英國樓首要考慮租金回報率,但近期則以校網優先,例如選中某所英國名校,便會選擇該學校200米範圍內物業,增加入讀機會,而且公立學校費用全免,吸引希望子女成才的港媽、港爸爭相入手。

惟筆者經驗認為,如果非有意送子女到當地升學,而是「free-ride」龐大家長需求博物業升值,着眼點不應只放在學校——以倫敦Kingston區為例,鄰近名校物業可能已經出現溢價(Premium),投資價值未必高,正如九龍塘屬全港最優質校網,但樓價已經充份反映,未必能大升。

大型鐵路落成 沿線城市勢「變天」

一處地方樓價會否跑贏,尚要視乎未來發展會否「變天」,例如有大型基建落成,令城市出現根本上的改變。筆者留意到由港鐵營運、正在興建的英國橫貫鐵路(Elizabeth Line),對於沿線城市開始帶來變革式躍進。這條客運貫穿倫敦中央地區,與主要地鐵站交匯,並伸展到大倫敦以外的東西兩側市郊地區及希斯路機場,便利來往市郊的通勤人士。

該鐵路線2015年起陸續通車,預期2021年初全線落成。如果以香港來形容,Elizabeth Line相等於香港的西鐵線,複製元朗、屯門、天水圍等市鎮升勢經驗,預料未來10年可獲取以倍數計回報。根據英國地產資訊公司Zoopla,自2009年起Elizabeth Line落實興建後,橫貫鐵路沿線物業平均升幅達52%,而全英國物業平均升幅僅30%,憧憬這項大型基建即將全面落成,沿線樓價應持續受惠。

芸芸鐵路站當中,筆者非常留意雷丁(Reading)這個沿線車站,無論是優質教育引發海外家長需求,或是大型基建觸發的投資潛力,在眾多城市中無出其右。

教育基建條件兼備 英國矽谷前途無限

先講當地教育概況。整個雷丁市只得34萬人,小小地方卻總共有44間Outstanding(即Band 1)及Good(Band 1-2)學校,只要在這區擁有物業或住址,便可以不同形式申請入讀。

翻查這個城市過往高考(A-Level)成績,原來雷丁連續8年平均成續是全英國最高,每3個高考生便有1個考入英國頂尖大學(Russell Group Universities),以學生比例來說,過去幾年雷丁市考入牛津大學及劍橋大學的百分比最高,引發不少家長掃入當地物業。再加上雷丁本身已經接入Elizabeth Line,未來這條鐵路全線開通後,等於變成香港啟德站,投資潛力難以估算。

或許投資者會覺得城市人口少,就等於是經濟荒漠,其實雷丁有「英國矽谷」稱號,大型科網企業如Microsoft、Oracle、Cisco等英國總部均設在當地。會計師行羅兵咸永道研究顯示,雷丁為全英國最宜居及工作城市之一,經濟、收入、創業等綜合增長指數排全國第2名;安永則預測,雷丁在未來英國經濟增長最高城市當中排行第2,加上優良校網,雷丁樓價爆發潛力優厚。

子非魚

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