BNO移英大潮揭買樓戰 按揭7大攻防關鍵【星之谷專欄 – 香港01】

BNO移民英國大門明年初打開,雖然沒有投資門檻,但不願做「租租」的香港人,近月喪買英國樓,業界估算7月至今有關成交逾7,000宗,當中約7成借按揭。鑒於買海外樓是人生重大決定,申請英國按揭時有7大細節必須留神。

1. 城市

現時港人可以在香港本地銀行申請英國樓按揭,但非每個城市都適用,暫時只受理倫敦「Zone 1」和「Zone 2」樓;香港人最愛的曼徹斯特市,只能在當地銀行申請。如當地銀行申請按揭,要注意以下事項。

2. 供款與入息比率

就按揭審批方法,英國與香港銀行大不同。先講每月供款與入息比率(Debt Servicing-ratio,DSR),香港規矩是清一色供款不能超過入息一半(50%)。在英國則沒有統一標準,每間銀行DSR上限均不同,一般而言是35%,即每1萬港元收入,供款上限為3,500港元。如果申請人DSR要去到50%,很多銀行會請「食檸檬」,有些則會加按揭利率;若果DSR去到60%以上,基本上很困難。

3. 債務定義

申請香港樓按揭時,銀行計算DSR供款部分,除了本身按揭供款外,尚會計入其他債務,例如信用卡數、私貸、車貸等每月還款額。英國則更嚴格,很多銀行連日常開支,例如子女大學學費、嬰兒出生後預計開支、日常消費例如衣著開支都計算在內。有些銀行甚至會計算水電煤費用。

讀者或會問:「英國啲銀行又點知我每月買衫使咗幾多錢?」銀行其實可以從銀行及信用卡月結單估算出來,因此,如果預備申請按揭,這些開支應盡量減少。不過,英國銀行有些審批條件又較香港寬鬆,例如很多可以將離婚後贍養費計算作入息,但香港則不能。

4.連租約物業

如果意向物業是連租約單位,英國銀行審批按揭更嚴謹。雖然買樓連租約可以申請「還息不還本」按揭,但DSR只計算租金收入,而且要通過壓力測試——比如銀行採用5.5%按息來做壓測利率,而亦需要租金超過壓力測試下供款的145%水平,那麼如想做5成按揭,租金回報率須超過4%。

5. 按揭成數

香港人到英國當地銀行申請按揭,成數最高僅75%,但就算入息水平高,兼成功通過DSR上限要求,亦不輕易借足,為甚麼?原因是銀行難估足價,尤其是新盤。筆者稍作解釋,按香港例子,只要有臨約,就算銀行估價不足,只要不是太偏離,銀行都可以用買入價計算按揭成數;而英國銀行則較多以估價為基準,令大部分人難借足75%。

6. 雜費

英國申請按揭頗多雜費。首先銀行有申請費、估價費、按揭設立費。由於每間銀行批核準則不同,市民一般都需要尋找按揭中介幫忙。惟英國按揭中介和香港不同,香港按揭中介免收費之餘,甚至會提供現金回贈(不過需要扣減貸款額);英國按揭中介則要收取顧問費。因此,整個按揭申請,雜費加中介費,要預算多幾萬港元。

7.利率

英國銀行利率是「海鮮價」。在香港,如果獲批按揭,無論是「靚料」、「爛料」,都是相同利率及回贈,現時利率普遍為H+1.35%至H+1.5%。但在英國,按揭成數愈高,利率則愈高;此外,DSR愈高,例如30%,利率也必定高於DSR僅10%的申請人,因此按揭格價遠較香港困難。

子非魚

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