英國樓藏「魔鬼條款」 地租每年加一倍?【星之谷專欄-蘋果日報】

在香港,人人都是買樓專家,普遍都知道地租(Rent)是雜費,不足為道。但在英國買樓,地租(Ground Rent)是一個需正視的問題,近年英國也發生不少醜聞,港人一不留神,隨時蝕入肉。

首先解釋一下英國的業權制度,如果業主買的是公寓,一般都是Leasehold(租借地權),而不是Freehold(擁有地權),業主每年需繳付地租予地權持有人。這個情況與香港業主只會繳付地租予特區政府有別。

目前英國有接近5分1物業是Leasehold。筆者有位投資英國樓的朋友經歷過,買樓時地租本來是250元英鎊(約2,500港元),豈料往後每年或每幾年加一倍,長此下去,地租隨時變成天價,不只影響投資收益,同時影響銀行批核按揭,未來也難找到下手買家願意接這個「火棒」。

買樓前 須查閱租賃協議

為了避免這個情況,不論買一手或二手樓,向業主或發展商要求查閱Lease Agreement(租賃協議)是必須的,這樣才會得悉未來地租是按甚麼機制調升。了解清楚後,買家才好簽訂金表格(Booking Form)買樓,因表格是不會寫明地租條款。如果簽表格前沒有查清楚租賃協議,之後才發現地租原來可以亂加,最終可能要撻訂離場或取消交易。

另外,如是買二手樓,要留意有些業主會在臨近「地租倍升生效日」前幾個月賣樓,若果新買家「懵盛盛」未做功課,昂貴的地租便只能自啃。

假如物業是由大型發展商負責,地租加幅通常根據零售物價指數(Retail Price Index,RPI)定期覆檢,做法會較公平;蚊型發展商的話買家就要留意租賃協議是否暗藏「魔鬼細節」。

地租太貴 或礙申請按揭

地租原來亦影響銀行批出按揭。在英國,如果每年地租超過250元英鎊(約2,500港元),或在大倫敦地區超過1,000元英鎊(約1萬港元),有些銀行不願意承造按揭,原因是根據當地法例,這些物業會落入Assured Shorthold Tenancy(AST,簡稱短期租約)範疇。如果物業屬AST,而業主不交地租,地主很容易便可以從法律途徑收樓,按揭銀行未必有保障。

大發展商保障較多,就算地租超過250元英鎊,也有很多銀行願意承按—只要地租不是佔樓價百分比過高,以及租賃協議內加地租條款清晰,並根據合理和可量化公式計算(比如RPI),未有濫收,都可以接受按揭申請。

除了地租,也要留意租賃協議內其他費用,比如管理費調整機制。有些地主要求業主支付各式各樣費用,比如行政費、保險費、通行費(例如改建物業需要徵求地主同意而產生的費用)。

另外,當地媒體也曾報道,有些蚊型發展商,其條款寫明當業主賣樓時,需要下手買家同意可更改地租計算方法。買這種物業要小心,因為按常理而言,沒有下手買家會同意更改未知的加地租方法,最終是沒有人願意承接。

項目全盤出售 租賃協議照舊

地主有權把地權賣給第三方套現,單位業主便要將地租繳付給新地主。不過毋須擔心,原來就算地權出售,租賃協議條款也不能更改,直至地契完結為止。而且,地主在出售地權之前,需要先建議賣給現有業主,如果超過一半業主同意買入,便不能賣給第三方。

英國政府最近正視地租衍生的社會問題,已着手調查不公平條款,估計未來大型發展商都會根據RPI去調整地租,以及修改已出售項目的租賃條款。但如果是陳舊二手樓,估計買家都難向發展商追溯或修改租賃條款。

最後,如果買了英國樓,而被地主無理加地租,可向監管機構「競爭及市場管理局」(CMA)投訴。

子非魚

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