英國發展商左手交右手慳稅 一手樓按揭易「炒車」向經紀要求釐清業權【星之谷專欄 – 香港01】

香港人買英國樓已成潮流,而且大部分人都會申請按揭,據統計每10個人,便有7個人會做。當地新樓申請按揭並不困難,只要入息過關,經紀都會拍心口保證銀行必批75%按揭。但原來英國一手樓市場存在港人不常遇見的「另類業權問題」,有機會令按揭觸礁。

賣家不是發展商 買家難申按揭

如果是新樓,或者賣家是發展商,常識告訴我們這些一手樓不應該存在上手買家,但原來複雜的商業世界下,這種情況仍有機會發生。發展商為方便報銷稅項,會先把物業低價由母公司賣給子公司或中介公司,然後中介公司再以市價出售。在這種情況下,由於發展商已經將新樓轉手給中介公司,該新樓理論上不屬於一手樓,這個時候因為新買家不屬於直接向發展商購買單位,故此新買家難以獲批按揭。原因是有關交易屬合同轉讓(Sub-sales Contract),而非直接合同(Direct Contract),憂心業權易惹爭拗,當地銀行遂卻步。

很多時候,發展商賣貨尾時,會向經紀說明某些單位必須是現金支付(Cash Buy)、不接受按揭,正正是這個原因。

向經紀要求釐清 物業終極業權

購買單位採用現金支付一般都有額外折扣,吸引不少買家爭相入貨,認為之後要食回頭草申請按揭時,索性直接放棄優惠罷了。但他們並不知道因應上述業權問題,最終不止賠了折扣優惠予發展商,更甚是賠本都難以申請按揭。

那麼,如何防止踩中這個按揭陷阱?是否簽署英國臨約(Booking Form)時看清楚賣家名字便沒有問題?其實英國臨約內,賣家姓名未必會註明是中介公司,可能仍是以發展商名義訂立。不過,到簽署正式合約(Exchange Contract)時,如果採用中介公司,正約清楚註明中介公司名字,但已經為時已晚,未能申請按揭之餘,更可能因現金不足而被迫取消交易,因而損失細訂。

故此,在簽臨約前,若有申請按揭打算,需要向經紀釐清該一手物業賣家是發展商,還是已轉手的中介公司。

英國土地註冊處 難以反映問題

在英國土地註冊處(HM Land Registry)能否預先查到有關業權資料?理論上可以,但需要待物業完成交易,有關資料才會註入土地註冊處;但因為物業是由母公司『程序上』賣給子公司或中介公司,物業並不需要正式完成交易及註入土地註冊處亦可以轉手賣出。直至新買家律師跟銀行交接時出示合同,屆時銀行會因為合同問題而不批出按揭,那時候才獲悉已無補於事。

不過英國樓準買家也無須過分憂慮,一般發展商其後知道客人需要申請按揭的話,會將中介公司所持物業轉回至發展商發出的直接合同(Direct Contract),讓買家順利申請按揭。惟一旦簽署了一份正式合約,發展商是否願意轉回協助申請按揭,完全是視乎其意願;如果是中小型發展商,也有多個原因未必願意幫忙。

子非魚

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