英國置業前 申請按揭預批證明書保平安【星之谷專欄-經濟一週】

過去一年,香港人驟成最進取的英國物業買家之一,單在2020年,港人在英國核心區域置業的金額已超過3億鎊。受惠BNO新簽證具體細節落定,預計未來數年移英港人數目將會倍增,英國物業搶購潮將随之延續。然而,若急忙在英國「隔山買樓」,而忽略按揭申請的難度,交易有機會隨時觸礁,筆者建議港人善用「預批證明書」,提高於銀行上會的成功率。

受移民潮或投資部署驅使,近年港人對英國樓盤需求急增,惟隔山買樓已不容易,隔山申請按揭更加困難。英國按揭的審批標準,在很多方面比香港更嚴格。很多客人問筆者,有沒有方法可於英國買樓前申請按揭預批,以便在確定能夠上會後,才簽署合約買樓?

當然市場有求就有供,目前已有部分英國銀行提供按揭預批服務,申請者提供入息證明和其他文件後,銀行便可相應地批出貸款額,並會提供預批證明書(Agreement in principle)。買家可手持相關證明書,於三個月內買樓上會,毋須進行入息及信貸審查。反之,若連預批亦未能成功,有意買英國樓的港人,應先解決自身的信貸問題,不應盲目跟風搶購英國物業。

加強賣家售樓信心

筆者建議,在買英國樓前,先找英國銀行造按揭預批,了解個人的借貸及負擔能力後,再物色相應樓價的物業,才是以策萬全的做法。雖然此法有其不足之處,包括能造預批的銀行不多,批出的利率亦非市場最優惠,但手持預批證明書仍然是一種保障。而且簽約買英國樓後,不一定要在預批的銀行上會,到時可再貨比三家,萬一找不到更好的按揭計劃,亦有「Plan B」在手。

在買賣層面,有預批證明書亦能加強曹家售樓的信心。在英國,因法律上没有硬性規定必須支付訂金,很多物業買家可於成交前取消交易。如買家為外地人,將增加循法律途徑追討的難度,故很多英國業主對出售物業予外地人,態度有所保留。港人如能出示預批證明書,除可展示有足夠資金在手外,亦能證明自己是「認真的買家」,賣家會更願意出售物業。

值得留意的是,預批證明書並非正式的按揭批核,大致可理解為銀行的貸款意向書(MOU)。 手持證明書不一定百分百保證按揭可放款,銀行會一併考慮其他實際因素,包括物業估價、業權瑕疵等作出決定。另外,預批證明書上所批的貸款額,未必是最終取得的貸款額。即使入息不變,因在英國按揭成數上限為7成半,即如證明書批出30萬鎊貸款,但物業售價亦為30萬鎊,根據按揭成數,最多只能借22.5萬鎊。

儘管為加速推進經濟發展,英國已實行9成半按揭計劃,但港人申請9成半按揭,先決條件需要在英國居住、工作及出糧。然而,港人在英國找工作不易,大部分人買英國樓均靠在香港的入息,故最多只能敘造7成半按揭。

子非魚

 


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