香港買英國樓 可避按揭地雷【星之谷專欄 – 經濟日報】

究竟買英樓,要在去英國前買,還是在當地安頓好後才行動?

毋庸置疑,在香港買英國樓猶如隔山買牛,原因是新冠肺炎疫情跨境出行並不容易,香港仍然有嚴格的檢疫制度,打工仔要赴英國睇樓,除了年假要「清零」,更可能要申請無薪假。

因此,很多人到埗後先做租客,才慢慢尋找最理想的物業。這如意算盤看似不俗,但卻有一個極大伏位——原來到埗英國才買樓,申請按揭將會困難重重。

首先,即使你找到一份與香港人工相近的工作,當地銀行對於你的信貸背景審查相當嚴謹。若果你在這個國家定居少於2年,很難有足夠資訊讓銀行信納然後批出合理利率的按揭。

試想想,你在新的國度展開新生活,有一個家庭要供養,而現實上你很有可能首幾個月不停轉工,或靠兼職,自僱才能生存。根據近月一項調查,近46%移英港人不是失業,就是正在尋找工作。這些現實情景因告訴你——在當地才申請銀行按揭將會經歷一場噩夢。

當然,你可以選擇以現金一筆過買一層樓,毋須動用貸款。然而在目前的低息環境下,貸款在財務操作上才是王道。

UK commercial building

 

海外買家申按揭 當地銀行較鬆手

諷刺的是,在英國當地申請按揭如斯困難,相反若果你在香港以「Buy-to-let」方式買英國樓,反而是更容易的事。

英國銀行普遍歡迎海外買家透過按揭入手投資物業,他們會評估這個物業的潛在租金收入,亦接受你在香港的收入及信貸紀錄,以作為你的信貸評估;而毋須到埗英國後才重新建立收入證明及信貸紀錄這般麻煩。

有客人會疑問,如果本身層英國物業是投資性質,並申請了「Buy-to-let」按揭,後來業主用來自住。理論上需要轉按才可以將「Buy-to-let」按揭轉為自用按揭。假設你已經建立到一個穩定還款紀錄,轉按過程預料並不困難。

要記住,英國按揭與香港不同,前者計算供款與入息比率 (DSR) 及壓力測試時,需要計入借款人的生活成本,服裝、子女學費、保險供款、租金等。若果借款人是在香港申請,上述情況「走盞位」比較多。

總括而言,要申請按揭買英國樓,最好在香港進行,無論是計算入息、信貸紀錄、日常開支,靈活度都較高。而盡早開始供款,建立供款紀錄,當你成功移民英國後,轉按則會更容易。

子非魚

HKET20211028

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